上海房產合同糾紛律師 跳過中介私下交易 購房者

日前，宜興法院審結了一起居間合同糾紛，購房者擅自跳過中介私下交易的行為被認定為違約，被判支付服務費與違約金。  
2018年10月，想購房的市民熊某找到某中介公司，希望中介幫助其尋找合適的房源。中介公司在接受熊某書面委托后，為他找到了位于宜城街道的一套住宅，并約定了看房日期。之后，雙方簽訂了看房協議一份，約定看房支付服務費10元，熊某或熊某親友與房屋產權所有人簽訂房屋買賣協議后，應向中介支付信息服務費（房屋買賣按成交總房價1.5%計算），如熊某與產權人私下成交，不按規定向中介支付中介信息服務費，則視為根本性違約，應支付違約金5000元，并按規定支付中介信息服務費。協議簽訂后，中介公司帶熊某實地看房，雙方通過微信聊看房、購房等事宜。  
然而，熊某雖然對房子很滿意，卻沒有按照與中介簽訂的協議來進行購買，而是與房主私下協商，以274.28萬元購得該處房產。事后，中介公司得知此消息，向熊某索要違約金與服務費，發現其微信已被熊某拉黑，于是便將熊某訴至法院，要求熊某支付看房服務費、中介信息服務費，并承擔違約金。  
法院經審理后認為，雙方簽訂的看房協議未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，協議雙方均應遵守誠實信用原則，按照協議的約定履行合同義務。熊某通過中介看房后，避開中介私自與原房主達成房屋買賣交易，違反了協議約定，屬于違約行為，應承擔相應的民事責任。鑒于中介公司在房屋買賣過程中未能為熊某提供議價以及協助辦理過戶等服務，熊某應支付的中介費用可相應扣減。  
最終，法院依法判決熊某支付中介公司中介信息服務費10000元、違約金5000元，合計15000元。判決生效后，熊某履行了全部義務。  

法官說法  
《中華人民共和國合同法》第六十條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。購房者與中介簽訂看房協議后，該協議對雙方均有約束力，購房者與中介均應按照協議的約定本著誠實信用原則全面履行自己的義務。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案購房者熊某通過中介看房后，避開中介私自與原房主達成房屋買賣交易，違反了協議約定，屬于違約行為，應當承擔相應的違約責任。  
即將于2021年1月1日施行的《中華人民共和國民法典》第九百六十五條對委托人“跳單”后的法律后果也有明確規定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。該條規定一方面敦促委托人在接受中介服務時應當遵循誠實信用原則，另一方面依法保障了中介人的合法權益。此外，對中介人提供服務的品質及專業性提出了更高的要求，有利于中介服務行業的長久發展。

來源：江蘇高院