上海電視臺刑事律師談購房人何時排除強制執行

　　再審申請人靜安國際資本管理（上海）有限公司（以下簡稱靜安公司）因與被申請人劉某欣及一審第三人虹口某天天房地產開發有限公司（以下簡稱某天天公司）申請執行人執行異議之訴一案，不服高級人民法院（2019）滬終1025號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。靜安公司申請再審稱：

　　（一）根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議若干問題的規定》第二十七條及第二十九條的規定，購房消費者的物權期待權僅能對抗金錢債權的執行，而不能對抗抵押權的執行。原審法院認定購房消費者的權利能夠對抗銀行抵押權，適用法律錯誤。

　　（二）本案不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議若干問題的規定》第二十九條規定的情形。劉某欣與某天天公司之間簽訂的《商品房買賣合同》，因案涉房屋已設定抵押權，某天天公司私自出售該房屋的行為構成無權處分，在靜安公司未追認的情況下，該《商品房買賣合同》效力待定。劉某欣僅提交了其名下無用于居住房屋的證明，但并未提交其父母名下無用于居住房屋的證明。綜上所述，原審判決認定事實和適用法律錯誤，靜安公司根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。

　　《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”和第二條關于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優先受償權優先于抵押權，而建設工程價款優先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者。故在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，亦應優先保護購房消費者的權利。
 

　　本院經審查認為：本案系申請執行人執行異議之訴。根據靜安公司的再審申請本案審查的核心問題在于提出執行異議的購房人對于案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。
 

　　首先，本案中劉某欣作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》和《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議若干問題的規定》的相關規定及原則予以確認。結合《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”和第二條關于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優先受償權優先于抵押權，而建設工程價款優先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者。故在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，亦應優先保護購房消費者的權利。參照上述權利順位原則，原審法院認定符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議若干問題的規定》第二十九條規定的購房者對案涉房屋所享有的權利能夠對抗基于抵押權對該房屋的執行，適用法律并無不當。靜安公司有關再審申請理由，不能成立。
 

　　其次，本案購房人劉某欣提出的執行異議是否符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議若干問題的規定》第二十九條規定的情形，涉及以下幾方面問題：

　　（一）關于劉某欣是否與某天天公司簽訂合法有效的書面買賣合同，劉某欣提交了其在某天天公司已經取得房屋預售許可證后至人民法院查封案涉房屋前期間與某天天公司簽訂的《商品房買賣合同》，某天天公司為其出具的案涉房屋銷售不動產統一發票記載內容亦與《商品房買賣合同》所載信息相符并蓋有某天天公司發票專用章，且雙方已實際履行合同，據此可以認定劉某欣與某天天公司之間簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，合同已經訂立。

　　（二）關于劉某欣與某天天公司之間的房屋買賣合同是否因無權處分而屬效力待定，根據靜安公司、某天天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》中關于“在某天天公司清償全部委托貸款之前，某天天公司應將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產的銷售收入在取得后一個工作日內按以下比例存入監管賬戶……靜安公司和某天天公司同意，為了配合天鴻1.7英里項目銷售，在某天天公司按本補充合同約定提供足額擔保資金或其他靜安公司認可的擔保物的情形下，靜安公司同意按照本補充合同約定的條件配合辦理部分抵押物的解除抵押登記手續”的約定，以及某天天公司取得案涉房屋商品房預售許可證的相關情況，原審法院認定靜安公司已同意某天天公司銷售案涉房屋，并無不當。靜安公司關于某天天公司無權處分涉案房屋、《商品房買賣合同》效力待定的主張，不能成立。

　　（三）一審法院已查明，劉某欣在虹口市無其他用于居住的房屋。

　　（四）對于劉某欣已全額支付購房款的事實，靜安公司并未提出異議。因此，劉某欣提出的執行異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議若干問題的規定》第二十九條規定的情形。靜安公司有關再審申請理由，本院不予采信。
 

　　綜上，靜安公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：駁回靜安國際資本管理（上海）有限公司的再審申請。   上海靜安律師咨詢事務所